別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 御殿場 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -11 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市神場字水上３８９番９ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅、畑が見られる 住宅地域 南6m市道 水道 南御殿場 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 南御殿場駅西方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか農家住宅も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因はなく現状を維持すると予 測する。地縁的選好性が認められることから需要が限定的で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は御殿場市及び裾野市北部の市街化調整区域内の住宅地域である。市場参加者の中心は御殿場市内の 居住者又は勤務者等の個人である。市街化調整区域であることから地縁的選考性が認められ、需要が限定的でから取引 が少なく、利便性も劣ることから住宅地としての選好性は弱い。地価は下落傾向であり、需要の中心となる価格帯は土 地で８００万～１，０００万円、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の戸建住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。アパート等の想 定は経済合理性の観点から非現実的で賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。市街 化調整区域内の住宅地域に存する取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採 用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [132.0] [104.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気の先行きの不透明さから 不動産市場についても全般的に横這い又は弱 含み傾向にある。 市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地化 を促進する要因は見られない。地価は下落傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.9 環境　　　　　　 +28.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％