別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 御殿場 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　興津　康博   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市竃字吉田１３５３番２０ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外に開発された 住宅地域 東6m市道 水道 南御殿場 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南御殿場駅南西方 650m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の市街化調整区域内の分譲住宅地で、周辺に農地が広がる中に一般住宅、農家住宅が介在し、 市街地から遠く格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、御殿場市及び隣接する市町の農家集落を包含する郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、御殿場 市を主として隣接市町に居住する３０～４０代の１次取得者が中心。当該地域は、郊外の市街化調整区域内の分譲住宅 地で、市街地と比べて取引は格段に少なく、需給動向は市街地より劣る。需要の中心価格帯は、２００㎡前後の土地で ６００万円～１２００万円、新築戸建住宅で２１００万円～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地はアパート、貸家等の収益物件が市街地に比べて少ない市街化調整区域内に存し、アパートの想定は経済合理性 の観点から非現実的であり、収益価格の試算は断念した。一方、標準地は、自己使用目的で取引されるのが一般的であ り、市場性を反映した比準価格を中心に価格を決定すべきと思料される。従って、市場の実勢を反映した実証的かつ規 範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [104.6] [102.0] 100 50,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年 齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰 等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市 況の回復は弱い。 市街化調整区域の分譲住宅地で、価格に値頃 感はあるものの、需要は弱く、郊外部で見ら れる宅地供給の影響を受け、地価は弱含みに 推移している。 東道路で、選好性及び競争力はやや強いが、 個別的要因の格別な変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％