別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 御殿場 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -9 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　久保　知則   TEL.

鑑定評価額 8,370,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市山之尻字横道８４０番１８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する郊外の住 宅地域 北4m市道 水道、下水 御殿場 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 御殿場駅北方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域であり、格別な変動要因はない。今後も同程度の住環境を維持するものの、街路条件 等が劣ることから、需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は御殿場市を中心として隣接する小山町を含む住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者が中心 である。街路条件等が劣る市街化調整区域の住宅地域であることから、需要は弱く、地価は弱含みで推移している。土 地は６００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅の供給はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模等から賃貸収益物件の想定が困難であるため、収益価格は求められな かった。本件では市街化調整区域における住宅地域の事例を採用して適切に比準を行っているため、比準価格の規範性 は高い。近隣地域等における取引は自己使用目的であることから、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [100.0] 100 44,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御殿場市の人口は減少傾向で推移している。 令和４年の新設住宅着工戸数は前年比で減少 しているものの、利便性の高い住宅地の需要 は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。街路条件等が 劣る市街化調整区域の住宅地域であり、需要 は弱い状態が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％