別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 御殿場 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -7 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市東田中字西海道４８２番９ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に市営 住宅等が見られる住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 御殿場 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 御殿場駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 やや郊外に位置する既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと見られる。コロナ禍の影響は小さく 、相応の利便性はあり、これに応じた需要が見られ、地価は横這い程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市を中心に、隣接する裾野市の北部、駿東郡小山町の南部を含めた住宅地域一円である。需要者の 中心は市内に在住、通勤するサラリーマン層等の一次取得者である。道路が狭隘であるが、保育園、小中学校、高校、 商業施設への接近性に優る住宅地域で利便性は概ね良好であり、需要は相応に存在する。取引の中心となる価格帯は更 地で１，０００万円台の前半、新築戸建住宅で２，０００万円台の後半程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また自用が大半を占める戸建住宅地域内の標準的規模の画地であり 経済合理性のある居住用賃貸建物の想定が難しいことから、収益価格も求めなかった。そこで、実際の取引事例を基礎 として試算した実証性を有する比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の需給動向を も検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [137.5] [101.0] 100 67,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 学校等の文教施設、商業施設への接近性につ いては特に変動はなく、需給は概ね安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％