別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 御殿場 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -5 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　柳田　毅   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市東田中２丁目６３番外 ｢東田中２－６－１１｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地も見られる区画 整理済みの住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 御殿場 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 御殿場駅東方 800m 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が中心の区画整理済みの住宅地域。今後は空地が減少し熟成が進行するものと予測する。路線商業地背 後の利便性に優れる住宅地域として需要は堅調であり、地価は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市及び周辺市町に形成される住宅地域。御殿場市内の居住者及び市内並びに周辺市町の企業等に勤 務する３０代を中心とする子育て世代が需要の中心。御殿場市の中心市街地及び幹線道路沿いとその背後は利便性が高 く、大企業勤務者や公務員を中心に住宅需要は概ね安定的である。市場の中心価格帯は更地が１０００万円台前半から 中盤程度、新築の建売住宅で３０００万円前後であるが、大企業勤務者等にはこれを超える需要も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成住宅地域に存するため原価法は適用しない。また、画地規模がやや小さく投資採算性の観点から賃貸住宅の想定が 困難であるため収益還元法も適用しない。対象不動産は、自用目的の取引により市場が形成され、取引市場における現 実の取引価格を指標に価格形成がなされる地域に存することから、本件では市場性を反映し実証的な比準価格を採用し 、代表標準地からの検討も踏まえ、対象不動産の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [104.0] [103.0] 100 91,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い住宅地域の需要は底堅く、地価 の上昇地域も見られる一方、郊外では弱含み の地域も見られる。 繁華な商業施設に近く生活利便性及び環境の 良好な住宅地域であり、需要は堅調で地価は 安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％