別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 御殿場 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　細川　和輝   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市萩原字大原１６５番９ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い利便 性の良い住宅地域 北西6.2m市道 水道、下水 御殿場 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 御殿場駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地への接近性に優れた一般住宅地で、特段の変動要因はなく当分は現状を維持すると予測する。需要が 底堅い地域であり比較的需要が安定しており、地価は横這い又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は御殿場市及び周辺市の住宅地域一円である。市場参加者の中心は御殿場市等に居住する一次取得者 である。当該地域は公共公益施設や利便施設への接近性に優れた良好な居住環境を有する住宅地域で、需要は比較的安 定している。中心価格帯は土地で１，０００万円～１，６００万円程度、新築戸建て住宅では２，７００万円～３，５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶの住宅地域であり、自己の居住用不動産の取得を目的とした取引が大半である。規模等個別的要因 の観点から、賃貸共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用しなかった。御殿場市内の住宅地域に存す る取引事例を多数収集することができたため、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも 留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [121.4] [100.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気の先行き不透明性により 不動産市場についても全般的に横這い又は弱 含み傾向にある。 中心市街地への接近性に優れた住宅地域で需 要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％