別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 御殿場 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市西田中字向畑３０３番７外 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南6m市道 水道、下水 御殿場 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 御殿場駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北方外縁の住宅地域で、今後も徐々に熟成度を高めていくものとみられる。周辺では新規供給が散見され るが、値頃感もあって需要は比較的安定的しており、地価水準は概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、御殿場市を中心に隣接する小山町南部を含めた住宅地域一円である。需要者の中心は市内に在住、又は 通勤する一次取得者である。市街地の北方外縁に位置し、低利用地も残されており宅地開発が散見されるが、小中学校 、高校への接近性が良好なため子育て世代の需要もあることから、地価は安定的に推移している。取引の中心となる価 格帯は、土地で１，０００万～２，０００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万～３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に存することから、市場価格は自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引により決定されてい る。土地の収益性は不動産取引の指標にはなり難いので収益価格は試算せず、御殿場市の住宅地の市場動向等を考慮し 、代表標準地との検討を踏まえ、市場取引の実勢を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,700 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [141.9] [104.0] 100 67,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ る。住宅ローンは低金利が継続、新型コロナ ウイルス感染症の住宅地市場への影響は小さ い。 一般住宅のほかに農地が見られる郊外の住宅 地域で、周辺で公共下水道が整備中である。 値頃感もあり、需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.9 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％