鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤枝 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -346	藤枝市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -347	藤枝市		更地	（　）	長方形	南東10.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -745	藤枝市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m県道、南東6m、角地		近商 (100,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -740	藤枝市		建付地	（　）	長方形	北東13m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -1456	藤枝市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,833	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	84,861	100 [ 88.2]	96,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	96,200
b	(　 ) 75,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,497	100 [ 77.6]	97,290		97,300
c	(　 ) 92,475	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.5]	79,905	100 [ 82.7]	96,620		96,600
d	(　 ) 92,836	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,022	100 [ 99.0]	93,962		94,000
e	(　 ) 114,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,106	100 [ 115.0]	99,223		99,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,700 円／㎡]

藤枝 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,465,999	2,013,855	7,452,144	6,013,440	1,438,704	（　0.9489） 1,365,186	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	27,860,939 円　　　　（　 57,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤枝 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	267.47	ＬＳ2	534.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.47	80.0	213.98	2,190	468,616	6.0	2,811,696
							0.0	0
2～ 2	事務所	267.47	85.0	227.35	1,600	363,760	3.0	1,091,280
							0.0	0
～

～

～

計		534.94	82.5	441.33		832,376		3,902,976
								0

⑨年額支払賃料	832,376 円　×　12ヶ月　＝　 9,988,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 441.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,988,512 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 559,357 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,429,155 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,902,976 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,844 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,465,999 円　　　　（　 19,518 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-302	2,765 ( 2,761)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	2,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-1405	1,597 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,158
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤枝 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	86,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,655 円	9,988,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 375,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	86,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,013,855 円　（　　　　　　 4,152 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 534.94 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,013,440 円（　　　　　 12,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,465,999 円
②総費用	2,013,855 円
③純収益　①－②	7,452,144 円
④建物等に帰属する純収益	6,013,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,438,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,365,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,815 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,860,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
藤枝 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤枝 5-3

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　堀　正美

TEL.

鑑定評価額

46,800,000 円

１㎡当たりの価格

96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤枝市小石川町１丁目７２２番２｢小石川町１－６－１３｣				②地積　(㎡)	485 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、営業所が多い路線商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	藤枝 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 250 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 485 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いに店舗等が建ち
並ぶ商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

ＪＲ藤枝駅北東方

900m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地で、格別な変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予想される。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は志太地域の商業地域一円である。需要層は志太地域を活動範囲とする地元事業者が中心となるが、規模、
総額が大きい場合は全国規模の法人も含まれる。藤枝市と焼津市を結ぶ主要幹線道路沿いに所在し、店舗や事務所等が
建ち並び、交通量もかなり多いので、堅実な収益が見込まれ需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、規模により変
動するが、標準地程度の地積であれば、土地のみで５０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的の取引が主であるが、賃貸需要もあり収益性が考慮される。しかし、取引にあたっては、市場で成
立した価格を指標に形成された価格水準が重視され、収益性のみに着目した取引はない。よって、取引事例から検討し
た実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、志太地区の路線商業地の価格
水準を広域的に勘案し、単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　焼津 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,000 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 59.1]

[100.0]
100

96,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ駅に比較的近い路線商業地の地価は、経
済環境の影響を受け、やや弱含みであったが
、横ばい傾向に転じつつある。

幹線道路沿いに店舗、事務所が建ち並ぶ地域
で、格別な変動要因は見当たらない。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤枝 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -347	藤枝市		更地	（　）	長方形	南東10.5m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -350	藤枝市		更地	（　）	不整形	東16m市道、南5.5m、角地		２住居 (70,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -740	藤枝市		建付地	（　）	長方形	北東13m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1456	藤枝市		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	75,497	100 [ 77.6]	97,290	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,300
b	(　 ) 117,502	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	121,261	100 [ 95.0]	127,643		128,000
c	(　 ) 92,836	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,022	100 [ 97.0]	95,899		95,900
d	(　 ) 114,106	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	114,106	100 [ 120.0]	95,088		95,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,500 円／㎡]

藤枝 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の算定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,517,637	2,015,492	7,502,145	6,013,440	1,488,705	（　0.9489） 1,412,632	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,829,224 円　　　　（　 59,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤枝 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	267.47	Ｓ2	534.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	18.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸しを想定

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	267.47	80.0	213.98	2,190	468,616	6.0	2,811,696
							0.0	0
2～ 2	事務所	267.47	85.0	227.35	1,620	368,307	3.0	1,104,921
							0.0	0
～

～

～

計		534.94	82.5	441.33		836,923		3,916,617
								0

⑨年額支払賃料	836,923 円　×　12ヶ月　＝　 10,043,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 441.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,043,076 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 562,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,480,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,916,617 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,517,637 円　　　　（　 19,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-107	2,178 ( 2,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,305	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,201 円/㎡　月額支払賃料（　 2,190 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-108	1,932 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,044
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤枝 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	86,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	301,292 円	10,043,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 375,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 734,400 円	86,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,400 円	86,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,015,492 円　（　　　　　　 4,156 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 534.94 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,013,440 円（　　　　　 12,399 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,517,637 円
②総費用	2,015,492 円
③純収益　①－②	7,502,145 円
④建物等に帰属する純収益	6,013,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,488,705 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,412,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,913 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,829,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,400 円／㎡）