別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 藤枝 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市大手２丁目１８４番５外 ｢大手２－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかにア パート等も混在する 住宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 藤枝 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北東方 3.8km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。利便性は良好であるが街路配置にや や劣るため、地価水準は若干下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に藤枝市を中心に隣接する焼津市、島田市の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心 とし、利便性良好であるため他市町からの転入も見られる。古くからの市街地で利便性は良好であるが、街路配置に劣 り車両の出入りの便に難があるため、地価水準は若干下落傾向で推移している。土地は総額で８００万円～１，２００ 万円程度、新築の戸建物件は２，３００万円～２，７００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、住環境、画地規模、街路条件等から収益還元法は適用しなかった。 住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、代替競争関係を有する市内住宅地の４取引事例を選択し求 めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [151.6] [100.0] 100 53,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 生活利便性に優れた古くからの住宅地域で特 段の変動要因はない。街路配置に劣るため、 周辺住宅地に比べ土地需要はやや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％