別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 藤枝 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅もみられる住宅 地域 北東5.3m市道 水道 藤枝 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   450 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 集落地域ではあるが、藤枝バ イパス谷稲葉ＩＣに近いため 、事業所等も介在している。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の地域ではあるが、市街化区域に近接しているほか、藤枝バイパス谷稲葉ＩＣにも近接してお り、利便性が認められる。よって、当面は現状を基調としながら安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤枝市を中心に周辺市を含む志太エリア内の住宅地域一円。需要者は市内に地縁性を有する一次取得者が 中心である。市街化調整区域のため外部からの需要は限られ、供給も限定的ではあるが、需給バランスは概ね均衡して いるほか、藤枝バイパス谷稲葉ＩＣにも近く利便性を有する地域であり、地価の下落幅は比較的小さい。土地は８００ 万円～１，１００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円～２，６００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は農地も多い市街化調整区域内の住宅地域にあり、アパート等は少なく自用目的の取引が中心である。賃貸 市場が未成熟であることに加え、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることを鑑みれば、収益価格の 試算は非現実的で説得力に欠けるため行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映し実証的で規範性が高い。そ こで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [136.6] [100.0] 100 37,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡市のベッドタウンとしての性格を有し、 津波災害の懸念もない藤枝市の住宅需要は概 ね堅調。但し郊外部や利便性の低い地域の不 動産需要は弱い。 周囲には農地も多い市街化調整区域内の地域 で、需給ともに不活発であるが、需給バラン スは概ね均衡しているため、地価の下落幅は 比較的小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％