別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 藤枝 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 9,660,000 円  １㎡当たりの価格 48,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市岡部町内谷字塩田９７７番５外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区2種 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とする 比較的利便性の良い 住宅地域 東4m市道 水道 焼津 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　北　４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北西方 5.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はないので、現状のまま推移すると予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の旧岡部町を含む藤枝市北東部と焼津市北西部の住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に 居住または勤務する１次取得者である。旧岡部町の中心部付近の既成住宅地域で、公共施設や商業施設への接近性が良 く、利便性が高い住宅地域であるが、旧岡部町内は概して需要は弱く、価格水準はやや弱含みで推移している。需要の 中心となる価格帯は、土地のみで９００万円～１０００万円、新築戸建住宅は２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も介在する住宅地域に存するが、藤枝市や焼津市の中心部よりの接近性などを考慮 すると、市場性のある収益想定が困難であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が 重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧岡部町内の宅地需要は全般的に弱く、取引 は少ない。地価は下落基調に推移している。 旧岡部町役場に近い住宅地は、利便性が高い ので、価格水準の大きな下落はなく、下落率 は縮小傾向にある。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％