別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 藤枝 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -14 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市音羽町２丁目１２９番１２外 ｢音羽町２－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 藤枝 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はなく、現状を維持すると予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域のＪＲ沿線に近い住宅地域である。需要層は藤枝市及び隣接市に居住または勤務する１次取得者 である。三方が瀬戸川と山に囲まれた音羽町と茶町地区の中の旧来からの住宅地で、街路の幅員、系統及び画地の配置 状態がやや劣る。商業施設との接近性は北方を横断する幹線道路沿いにドラッグストアがある程度で、利便性がやや低 い。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。画地規模や容積率などから収益価格は試算しない。取引市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域で あることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [160.0] [104.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤枝駅より離れた住宅地では、居住環境が良 好であれば需要は底堅いが、それ以外の地域 の価格水準は依然として下落基調にある。 音羽町、茶町地区内は概ね画地や街路の配置 が整然としているが、近隣地域は雑然とした 住宅地域で、空地も散在する。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％