別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 藤枝 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　杉田　篤彦   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市田沼３丁目４６４番１外 ｢田沼３－９－１７｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかアパ ート等が見られる住 宅地域 東4.8m市道 水道、ガス 藤枝 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北４ ．８ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 利便環境に恵まれた住宅地域であり今後も現状の状態が続くものと予測する。地価はやや強含みの状態で推移し ていくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域である。需要者は藤枝市と周辺市内に勤務する３０～４０代の第１次取得者層が 中心である。戸建住宅のほかアパート等が見られる住宅地域で、周辺には商業施設もあり利便性が良好で需要は底堅い 。需要の中心となる価格帯は土地で１２００万～２０００万円程度、新築戸建で２５００万～３０００万円程度である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅の取引が中心であり、画地規模が小さく経済合理性に適う収益想定が困難なため収益価格は適用で きなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との均衡を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [101.0] [102.0] 100 81,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響で低迷してきた雇用状況、所 得状況に持ち直しの動きも見られるものの資 源高や円安による輸入価格の上昇により不透 明感が見られる。 一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域 であり利便環境に恵まれ需要は強含みの状態 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％