別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 藤枝 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市田中２丁目１１番８ ｢田中２－２－４｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 西焼津 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   600 ｍ、西   400 ｍ、南   400 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ西焼津駅北西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。市街化区域の住宅地との比較において 、需要者の選好性は低く、地価水準はやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に藤枝市を中心に隣接する焼津市の住宅地域一円。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とし、市 街化区域に近く周辺市町からの転入も多少は見られる。津波リスクが殆どない内陸部の住宅地域で相応の利便性を有す るが、市街化調整区域であるため土地需要は弱めであり、地価水準はやや下落傾向で推移している。土地は総額で１， ０００万円～１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～２，９００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、立地環境等から経済合理性に合致した収益物件の想定は困難である ため収益還元法は適用しなかった。住環境を重視した自用目的の土地取引が主体の地域であり、近隣地域を含む市街化 調整区域に存する４取引事例を選択し求めた比準価格は市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、 比準価格を採用し、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 郊外の既成住宅地域で特段の変動要因はない 。市街化調整区域に位置するため土地需要は やや弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％