鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

掛川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０５ -3	掛川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m県道、西4m、東1.5m、三方路		（都）準工 (70,200)
b	Ｋ０５０７ -29	掛川市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｋ０５０５ -5	掛川市		更地	（　）	台形	南13m県道、西4m、角地		（都）準工 (70,200)
d	Ｋ０５０５ -4	掛川市		更地	（　）	長方形	南16m市道、西4.5m、角地		（都）商業地区計画等 (90,400)
e	Ｋ０５０３ -48	掛川市		底地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,910	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	49,023	100 [ 80.9]	60,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 55,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	69,445	100 [ 114.6]	60,598		60,600
c	(　 ) 53,395	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	53,288	100 [ 88.2]	60,417		60,400
d	(　 ) 66,576	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	70,813	100 [ 117.5]	60,266		60,300
e	(　 98,797) 98,797	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,809	100 [ 159.6]	61,284		61,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +48.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,600 円／㎡]

掛川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,204,327	1,337,432	4,866,895	3,473,040	1,393,855	（　0.9741） 1,357,754	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	27,709,265 円　　　　（　 37,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

掛川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	323.00	Ｓ1	323.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	738 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建一棟貸、店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	323.00	100.0	323.00	1,642	530,366	6.0	3,182,196
							0.0	0
～

～

～

～

計		323.00	100.0	323.00		530,366		3,182,196
								0

⑨年額支払賃料	530,366 円　×　12ヶ月　＝　 6,364,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,364,392 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,932 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,173,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,182,196 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,204,327 円　　　　（　 8,407 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０７　　　　-7	2,284 ( 2,273)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [160.0]	100 [ 92.0]	1,724	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,650 円/㎡　月額支払賃料（　 1,642 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０７　　　　-1	2,234 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,596
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

掛川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	249,500 円	49,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,932 円	6,364,392　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 424,100 円	49,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,900 円	49,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,900 円	49,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,337,432 円　（　　　　　　 1,812 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,900,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,473,040 円（　　　　　 4,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,204,327 円
②総費用	1,337,432 円
③純収益　①－②	4,866,895 円
④建物等に帰属する純収益	3,473,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,393,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,357,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,709,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
掛川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

掛川 5-3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　河原崎　誠

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

60,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	掛川市弥生町２４番				②地積　(㎡)	738 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:2	店舗兼工場Ｓ2	沿道サービス店舗を中心とする路線商業地域	南15m県道	水道	掛川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

事業所も見られる路線商業地
域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

ＪＲ掛川駅北方

1.3km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

格別な変動要因は見当たらず、今後も路線商業地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。繁華性が
やや乏しく、地価はやや弱含みでく推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は掛川市を中心に周辺市を含む幹線道路、準幹線道路沿いの地域。需要者は個人事業者から広域的な展開を
している法人まで幅広く見られる。近隣地域は旧国道沿いの路線商業地域で、店舗のほか事業所も存し、繁華性はやや
劣り、店舗需要は弱い。商業地の取引は規模、用途、権利の対応等も様々であり、需要の中心となる価格帯は見いだせ
ない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性、店舗の連たん性のが劣り、土地価格に見合う賃料設定が難しく、収益価格は低位に試算された。採用した事例
は類似の商業地域の取引事例から比準価格を求めたもので、精度は高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参
考程度に留め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　磐田 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 63,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[100.0]
100

60,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は緩和傾向にあるが、新幹線
利用者の減少、ネット通販市場の拡大等によ
り、収益物件に対する投資需要は弱い状態に
ある。

旧国道１号沿いでの路線商業地域で、新規の
店舗の出店も見られず、繁華性も低く、地価
は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

掛川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０５ -3	掛川市		建付地	（　）	ほぼ台形	北14m県道、西4m、東1.5m、三方路		（都）準工 (70,200)
b	Ｋ０５０５ -5	掛川市		更地	（　）	台形	南13m県道、西4m、角地		（都）準工 (70,200)
c	Ｋ０５０７ -29	掛川市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｋ０５０５ -4	掛川市		更地	（　）	長方形	南16m市道、西4.5m、角地		（都）商業地区計画等 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,910	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	49,023	100 [ 82.2]	59,639	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 53,395	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	53,448	100 [ 89.1]	59,987		60,000
c	(　 ) 55,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	69,445	100 [ 113.9]	60,970		61,000
d	(　 ) 66,576	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	67,052	100 [ 115.4]	58,104		58,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,500 円／㎡]

掛川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,242,112	1,343,295	4,898,817	3,493,920	1,404,897	（　0.9741） 1,368,510	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	27,928,776 円　　　　（　 37,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

掛川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	323.00	Ｓ1	323.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	738 ㎡	18.5 m x 40.5 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建一棟貸、店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	323.00	100.0	323.00	1,652	533,596	6.0	3,201,576
							0.0	0
～

～

～

～

計		323.00	100.0	323.00		533,596		3,201,576
								0

⑨年額支払賃料	533,596 円　×　12ヶ月　＝　 6,403,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,403,152 円　　×　　 3.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,095 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,211,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,201,576 円　×　　 97.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,242,112 円　　　　（　 8,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０３　　　　-1	2,310 ( 2,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,660 円/㎡　月額支払賃料（　 1,652 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０７　　　　-1	2,234 ( 2,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,596
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

掛川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	251,000 円	50,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	192,095 円	6,403,152　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 373,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 426,700 円	50,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,200 円	50,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,343,295 円　（　　　　　　 1,820 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,200,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 323.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,493,920 円（　　　　　 4,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,242,112 円
②総費用	1,343,295 円
③純収益　①－②	4,898,817 円
④建物等に帰属する純収益	3,493,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,404,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,368,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,928,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,800 円／㎡）