別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 掛川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市上屋敷８番５ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス 掛川 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした郊外丘陵地上 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ掛川駅　北西方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持してゆくものと予測する。掛川市中心部外縁の住宅地域で、住環境 が良好で需要は安定しており、地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ、戸建住宅地である。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧掛川市の住宅地域一円で、需要者は市内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、同一需給圏外か らの転入も認められる。ＪＲ新幹線の停車駅で、他都市へのアクセも良好で、また区画整然とした住環境、利便性の優 れる住宅地域であるため、土地需要は安定している。土地は１，０００万円前後、建売で２，５００～３，２００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地を中心とする地域で、取引に当たっては居住の快適性が重視される。画地規模、指定容積率を勘案すると、 共同住宅を想定することが困難であるので収益価格は試算しなかった。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、 市場動向等に留意し、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [145.9] [100.0] 100 49,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境・利便性、被災リスクから、新規供給 は旧掛川市内に多く、需要の２極化が顕著で ある。コロナ禍による不動産市場への影響は 緩和傾向にある。 市郊外部の丘陵地上の住宅団地で、利便性・ 住環境が比較的優れ、需要は安定的している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％