別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 掛川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 5,960,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市中方字雨垂５９２番１ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 北西5m市道 水道 掛川 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農村部の幹線道路背後に位置 する住宅地域 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 掛川駅南東方 7.7km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 南方郊外の農村部で特に変動要因はなく利用状況に変化はない。人口減少・高齢化と利便性劣位から需要は弱く 、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は掛川市及びその周辺都市の農村部の住宅地域一円。市場参加者は圏内在住の一次取得者層が中心で、圏外 からの転入はほとんどない。中心部からかなり遠方の農村部の住宅地域で、生活利便性が劣ることから過疎化・高齢化 が進捗し、需給は軟調な状況が続いている。需要の中心となる価格帯は郊外部の取引が少なく、中庸化は困難である。 戸建分譲は殆どみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外部の集落地域である。価格形成においては居住の快適性等が重視されて おり、賃貸需要は乏しく標準的な収益想定は困難で収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域に収集し、規範性ある 取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との検討結果 及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 97.5] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧掛川市の住宅地域はコロナ禍も収束傾向で 概ね堅調。ＪＲ掛川駅周辺は取引が回復する 一方、郊外部は相対的に需要が弱い傾向が続 いている。 市街地から遠方で農地が多い状況に変化なく 、新規流入も少ないことから下落傾向に推移 した。 方位は北西向きで市場競争力は普通。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％