別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 掛川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   掛川 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 81,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 掛川市南２丁目１０８番 ｢南２－８－１４｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした駅南の 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 掛川 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 掛川駅南東方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ掛川駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で戸建住宅地域として利用状況は安定している。利便性と良好な 住環境から選好性は高まっており、地価は強含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ掛川駅を中心とする市街地の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外か らの転入も見られる。新幹線停車駅から近郊の地域は利便性から人気は高く、コロナ禍は収束傾向で需給は概ね堅調。 新規の郊外住宅地域との競合も見られるが、地価動向は回復傾向で推移している。中心となる価格帯は土地のみの場合 １３００万円～１８００万円程度、建売住宅の場合２８００～３５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする戸建住宅地域で、賃貸経営には一定の面積を要することから標準地の規模で は賃貸想定は困難で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では信頼性の高い取引 事例が収集選択できたことから、最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し、実証的な比準価格を 標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　掛川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 92.7] [105.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等に よる選別は厳しいものの、全体として持ち直 し傾向。 生活利便性と良好な住環境からコロナ禍の影 響も小さく、需給が堅調で回復傾向に推移し た。 方位は南向きで市場競争力は優る。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.4 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％