別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 焼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 9,910,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市利右衛門字地蔵森２７２６番６５外 ②地積 　(㎡) 631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3 工場 工場、倉庫等が見ら れる大井川港に近い 工業地域 南6.5m市道 水道 藤枝 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   350 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 小規模工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  41.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 エネルギー関連ないし水産加 工関連の工場、倉庫が多い工 業地域。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 9.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津波災害の懸念からしばらく需要の弱い状況が継続していたが、港湾を必要とする業種の基礎的な需要に支えら れ、取引相場も安定化しつつある。今後も現状を基調として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 平家建の小規模工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太、榛原地区内の工業地域一円で、特に港湾に近接した工業地域が中心である。需要者は地元事業者の ほか全国展開を行っている法人など多岐にわたる。津波リスクが顕在化して以来、沿岸部に対する回避傾向は継続して いるが、もともと港湾近接という特別な立地下で希少性が高いため、一定量の需要に支えられ、地価の下落幅は縮小し ている。規模の大小、立地条件等により価格はまちまちで、取引の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用の工場が多く、賃貸収入を目的とした取引はほとんどないことから、適正な賃料水準を見出しにくく、収益価 格の試算は断念した。一方、比準価格は取引の実態を反映した実証的かつ客観的な価格であるため、説得力を有する。 よって、比準価格を標準とし、対前年変動率や昨今の焼津市沿岸部の需給動向について再度検討を行い、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の中、引き続き物流施設用地を探す 動きは活発化しているが、水産加工関連や小 規模工場地についての需要は限定的となって いる。 津波災害に対する懸念により地価下落が継続 しているが、ここのところ底値感から取引相 場が安定してきており、下落幅は縮小してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％