別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 焼津 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　堀　正美   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 30,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市下江留字中７５４番外 ②地積 　(㎡) 349   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が散在する閑静な住 宅地域 北東10.7m市道 水道 藤枝 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   650 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 周辺に農地が多い住宅地域 街 路 基準方位　北１０． ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 6.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺農地の宅地化は進まず、現状環境を維持するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域の旧大井川町内である。需要層は焼津市や藤枝市等に居住または勤務する１次取得者であるが、 特に旧大井川町に地縁性を有する層が中心となる。付近に大型量販店が集中するエリアがあり利便性は良好だが、行政 的要因による規制により農地の転用による宅地供給は少ない。内陸部にあるので大地震の際の浸水懸念はないので価格 水準の大きな下落は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、取引にあたっては、収益性はほとんど着目されず、居住の快適性を重視される 。よって、収益価格は試算しない。取引での成約価格を指標に価格水準が形成され、この水準を重視した取引が行われ る住宅地域であることから、不動産の市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤枝市南部や旧焼津市の宅地の方が選好され やすく、旧大井川町内での宅地需要は概して 弱い。 市街化調整区域のため土地の供給は少なく、 周辺で新たな開発計画は見当たらない。 個別的要因に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％