別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 焼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 7,630,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市坂本字前の田４１１番２１ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 郊外の閑静な新興住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 焼津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の一般住宅が建ち並ぶ既 成の住宅団地 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くに造成された郊外の住宅団地であるが、格別の変動要因もないことから、今後も現状を維持するものと思料 する。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域。需要者は焼津市内及び周辺市の３０～４０代の１次取得者が中心である。山裾 にある戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であるが、市中心部から離れた地域で生活利便性が劣っており、また土砂災害を懸 念する需要者も増えていることから、山裾の住宅団地に対する需要は弱まっている。需要の中心は、土地が概ね８００ 万程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 調区内にあって賃貸市場が成熟していないことから収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の取引を中心とする地 域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。また、本件にお いて比準価格は類似の事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格の決定に当たって は、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環 境は不透明であるが、不動産市場は新型コロ ナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り 戻しつつある。 戸建住宅が建ち並ぶ調整区域内の住宅地域で あるが、特に地域要因に変動は見受けられな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％