別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 焼津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市利右衛門字六軒屋２５１６番２外 ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が見られる既成住宅 地域 南西8.5m市道 水道 藤枝 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海岸線や大井川港に近い既成 住宅地域 街 路 基準方位　北　８． ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南東方 8.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 需要が低迷している郊外の住宅地であり、今後もほぼ現状を維持していくものと思料する。想定津波浸水域にあ り地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の旧大井川町内及びその周辺地域である。需要層は、焼津市及び隣接市に居住または勤務する１ 次取得者であるが、特に旧大井川町に地縁性を有する層が中心となる。商業施設への接近性などの居住環境は劣り、さ らに、大地震の際の浸水懸念が強い沿岸部にあることから、需要は低迷し、取引は減少、価格水準の比較的大きな下落 が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで４００～６００万円、程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅を中心に共同住宅も僅かに介在する住宅地域に存するが、市の中心からの距離などから、市場性のあ る収益想定が困難であるため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性が重視され、市 場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映 した実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [103.0] 100 [192.0] [102.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環 境は不透明であるが、不動産市場は新型コロ ナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り 戻しつつある。 海岸線に近いため需要は弱く、さらに地縁性 を主とした取引が主で、外部からの流入は少 ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％