別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 焼津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市東小川３丁目１４０６番３ ｢東小川３－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主とした 既成の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 焼津 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿岸部に比較的近距離の本市 旧市街地の既存住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に比較的近い生活利便性の良好な既存住宅地域であるが、津波想定区域内にあるため需要は弱い。地価は 今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円である。需要者は焼津市内の一次取得者層が中心である。本地域は焼津市旧市街 地の既存住宅地域としてかつては需要も安定していたが、津波リスクが顕在化してからは海岸線に近距離（海抜２～３ ｍ）の津波想定区域内にあるため、住宅地需要は周辺地域に比べて弱く、内陸部への需要シフトが進んでいる。需要の 中心は土地が１８０㎡前後で６００～１０００万円程度で、新築戸建住宅で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格については、近隣地域にアパート等も存在するが、対象標準地の面積からアパート用地としての想定が困難な ため求めなかった。近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、取引もほとんどが自用目的であるため、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [150.4] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環 境は不透明であるが、不動産市場は新型コロ ナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り 戻しつつある。 沿岸部に近距離の既存住宅地域であり交通・ 生活利便性は良好だが、津波想定区域内にあ り、需要は依然低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％