別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 焼津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 6,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市相川字堤外２５００番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する既成住 宅地域 南東4.2m市道 水道 藤枝 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ藤枝駅南方 6.4km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 旧大井川町の既成住宅地域で特段の変動は見当たらず当面現状を維持するものと予測する。大井川堤防に近い郊 外に位置し需要者の選好性は低く、地価水準は依然として下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に焼津市を中心に隣接する藤枝市郊外の住宅地域。需要者は地縁性を有する一次取得者を中心とし、他 市町からの転入は少ない地域である。市街化区域内に存するが、旧大井川町の大井川堤防近くの既成住宅地域であり、 土地利用の変化に乏しい立地環境にあるため土地需要は弱く、地価水準は下落基調で推移している。土地は総額で６０ ０万円～８００万円程度、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 遊休土地を活用した規模の大きな共同住宅は若干見られるが、立地環境等から安定した新規の賃貸需要が期待できない ため、収益還元法は適用しなかった。本件評価においては、市郊外の住宅地域に存する４取引事例を選択し比準を行っ ており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域であるこ とから、比準価格を採用し、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 旧大井川町の既成住宅地域で特段の変動要因 はない。大井川堤防に近く需要者の選好性は 低いため、地価は下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％