別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 焼津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.

鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市浜当目２丁目５４２番 ｢浜当目２－８－２６｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 中小規模の住宅が建 ち並ぶ海岸に近い住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 瀬戸川河口近くの沿岸部に位 置する。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ焼津駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の既成集落地域で当面現状を維持するものと予測する。津波リスクの懸念に加え台風１５号による浸水被 害も報告されており、地価水準は下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は焼津市の住宅地域及び牧之原市、吉田町の沿岸部の住宅地域を含む圏域。需要者は地縁性を有する一次取 得者を中心とし、周辺市町からの転入は限定的である。津波リスクが顕在化して以来、土地需要の選別化による格差が 拡大する中で、台風１５号による浸水被害も報告されており、土地需要は非常に弱く、地価水準は下落基調が続いてい る。土地は総額で３００万円～５００万円程度、新築戸建物件の供給は殆ど見られない地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 沿岸部の既成集落地域であり、立地環境、画地規模等から安定した新規の賃貸需要が期待できないため、収益還元法は 適用しなかった。本件評価においては、近隣地域を含む津波リスクが懸念される住宅地域に存する取引事例を採用し比 準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。住環境を重視した自用目的の取引が中心の地域 であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 95.4] 100 100 [104.0] 100 [136.8] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安、海外リスク等の先行き不安はあるもの の、各種施策、行動制限の緩和等により土地 取引は回復傾向が窺える。 津波リスクに加え、台風１５号による浸水被 害が発生した住宅地域であり、土地需要は乏 しく、地価水準は下落基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.4 ％  ％