別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 焼津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   焼津 -2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 焼津市焼津４丁目８番１０ ｢焼津４－８－１６｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 焼津 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部に比較的近い既成住 宅地域であるが、津波災害の 危険性が懸念される 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ焼津駅南方 1.2km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 津波リスクが高い地域の為需要は弱含みで推移しているが、格別の変動要因もないことから、現状を維持するも のと思料される。地価は今後の景気動向にもよるが、基本的には下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の住宅地域。需要者は焼津市及び静岡市を含む周辺市の３０～４０代の１次取得者が中心で ある。戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、住環境、利便性の優れた地域であるが、津波浸水域に含まれ、 津波リスクが懸念されることから需要は弱含みで推移している。土地は１，０００万円程度、新築戸建で２，５００万 円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく経済合理性を有する賃貸建物を想定する事が困難な為収益還元法は適用しなかった。自己利用目的の 取引が多い地域であることから、需要者は居住の快適性を反映した取引価格を重視して取引を行うものと判断する。ま た、本件において比準価格は類似の事例から求められており、その信頼性は高いものと判断する。以上より、価格の決 定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　焼津 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [111.9] [104.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 急激な円安や物価高など国内外を取り巻く環 境は不透明であるが、不動産市場は新型コロ ナウイルス感染症の影響から落ち着きを取り 戻しつつある。 市中心部に近い利便性の優れた住宅地域であ るが、地域要因に変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％