別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 磐田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 9-3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅博   TEL.

鑑定評価額 92,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市高見丘１２０５番外 ②地積 　(㎡) 3,174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 工場 工場、配送センター 等が建ち並ぶ工業地 域 北9m市道 水道、下水 磐田 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速「遠州豊田スマート インターチェンジ」近くの工 業団地 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 磐田駅北方 5.6km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 台地上に位置する製造業を主体とした工業地域で、東名高速道路及び幹線道路への接近性も良好である。地価は 今後の景気動向にもよるが、基本的には若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円。需要者は製造及び物流関連企業が中心である。企業は工場の立地の選別化を 進めているが、台地上に位置し、地盤、利便性等が良好な工業地への需要は底堅く、今後も良好な工業地域として安定 して推移するものと考えられる。工業地の取引は少なく、工業地として取引される規模や価格帯もまちまちであるため 、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 磐田市内を中心に、隣接する袋井市の取引事例も採用して適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であ ることから規範性が高い比準価格が求められた。一方、自用目的の工場が大部分を占め、賃貸市場が未成熟であるため 、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が大部分を占める工業地域であることから市場性を反映した比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路のＩＣ近くや地盤の良好な台地上の 工業地は需要が堅調。一方で沿岸部の工業地 は引き続き弱含みの状況にある。 交通接近条件が良好な台地上の工業地域とし て需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 -12.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％