別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 磐田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -21 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 5,060,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市福田中島字中４１８番３外 ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 磐田 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近い農村部に位 置する住宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 磐田駅南東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 津波浸水区域ではないが南部平坦地の人気は劣る。現在地域内に特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持す ると予測する。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市郊外の市街化調整区域の住宅地域一円。市場参加者は当該エリアに地縁・血縁がある一次取得者層 が中心で、外部からの転入は少ない。市街化調整区域内の既存集落緑で、周辺には農地も多く、最寄り駅、利便施設へ の接近性も劣り、不動産需要は乏しい。画地規模や道路事情によるばらつきが大きく中心価格帯と呼ぶべきものはない 。建売分譲もほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方自己使 用を前提とする戸建住宅地域で周囲には農地も見られ、対象標準地上では収益物件の想定は向かないと判断し、収益価 格の試算は断念した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [102.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は利便性、居住環境、被災リスクに より２極化傾向が見られる。コロナ禍による 不動産市場への影響は緩和傾向にある。 南部平坦地の住宅地域で、津波による浸水想 定区域外だが、利便性等が劣り、不動産市況 は弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％