別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 磐田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -20 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　岡野　五郎   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市大立野字二の坪９９番１外 ②地積 　(㎡) 350   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 南7m市道 水道 御厨 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模集落地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ御厨駅南方 2.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ御厨駅南部の小規模集落地域であり、格別な変動要因も見当たらず、今後も現状を維持するものと思料する 。選好性が劣る小規模集落地域に属し、需要も弱いため、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として磐田市郊外の市街化調整区域を中心とする住宅地域一円である。需要者は地縁性を有する市内在 住者及び在勤者が中心である。農地が多く見られる中に、一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、生活利便性 が劣ることから、需要は弱い。土地は概ね７００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件は概ね２，２００万円～ ２，７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺利用状況及び賃貸市場等に鑑み、収益性が土地価格形成の指標となり得ていない為、収益価格は試算しなかった。 自用目的の取引が中心であり、市場での成約価格を指標に価格が形成される住宅地であることから、実証的な比準価格 を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 69.8] [103.0] 100 26,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地を中心にコロナ禍からの回復傾向が見 られるが、選好性の劣る旧郡部等の郊外は依 然として弱含みである。 磐田市郊外に位置し、利便性が劣る選好性の 低い小規模集落地域であることから、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％