別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 磐田 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -19 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　徳田　夏雄   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市大久保字安井谷６０７番１外 ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に農家住宅 等が見られる住宅地 域 北5m市道 水道 磐田 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   180 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市内北部の市街化調整区域内 の農家集落 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 磐田駅北方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な変動要因は見当たらないが、旧来からの農家集落には新規流入者は少なく、今後も地価は下落傾向で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね磐田市、袋井市の住宅地域である。需要者の中心は磐田市在住の１次取得者層であり、周辺地域から の転入は少ない。磐田市北部の既存の農家集落で、市内中心部の住宅地域に比べると利便性に劣り、需要は弱含みであ る。土地は概ね１３００万円前後とみられるが、規模の差が大きく需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は磐田市北部郊外の農家集落である。標準地の周辺は自用の住宅がほとんどで、行政的規制からも 賃貸住宅を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される 住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用することとし、市場の動向等にも留意し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は基調としては持ち直しつつあり 、磐田市内の住宅地需要も中心部の利便性の 良いところを中心に回復傾向にある。 磐田市北部、旧来からの農家集落。高台にあ って災害リスクこそ少ないが、市中心部の住 宅地に比べると利便性に劣り、需要は弱い。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％