別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 磐田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 8,650,000 円  １㎡当たりの価格 31,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市上神増字井東１４９７番 ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 北5.5m市道 水道、下水 磐田 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 令和３年７月新東名高速「新 磐田スマートインター」が開 通した。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ磐田駅　北方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 新磐田スマートインターが開通したが郊外部の既成住宅地域として特に変動はなく現状を維持するものと予測す る。市街化調整区域で新規流入は少なく、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧豊岡村のほか磐田市北部、浜松市天竜区南部、袋井市北部、森町の住宅地域一円。需要者は地縁性を有 する一次取得者を中心とし、周辺市町からの転入は限定的である。新東名インター周辺の開発は期待されるものの、人 口減少が継続し地縁性を中心とした土地取引市場であるため需要は弱く、地価水準は下落基調が続いている。土地は総 額で８００万円～１，０００万円程度が取引の中心であり、新築の戸建物件の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の既成住宅地域であり、周辺にアパート等の収益物件は見られないことから収益還元法は非適用とし た。自用目的の土地取引が大半を占める地域であり、本件評価においては市北部の市街化調整区域に存する取引事例を 選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [100.2] [100.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等に よる選別は厳しいものの、全体として持ち直 し傾向。 旧豊岡村の市街化調整区域内の既成住宅地域 であり、スマートインター開通の影響も現状 弱く、下落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.7 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％