別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 磐田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 3,780,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市豊浜字苗代３０７２番７ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅のほかに作業場 等が見られる既成住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 御厨 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太田川右岸の既成集落地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 御厨駅南東方 5.6km 法令 規制 １住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 太田川で隔てられた飛び地集落で利用状況に変化はない。津波浸水等の災害リスクと南端沿岸部に近い地理的条 件から新規流入は少なく、地価は弱含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市南部から袋井市南部に至る住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外か らの転入は少ない。市南部地域は市町合併前の旧町の地域が多く、従来需要が軟調であるほか、海抜や浸水等の自然災 害のリスクにより需給に開差がある。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく中庸化は困難であるが、概ね土地のみ の場合３００万円～５００万円程度、新築戸建物件は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする南部郊外の集落地域である。価格形成においては居住の快適性等が重視され ており、賃貸市場は未成熟で収益想定が困難であることから収益価格は試算しない。取引は郊外部を広域に収集し、規 範性ある取引事例を選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標準として、代表標準地との 検討結果及び前年標準地価格からの変動動向に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [104.0] 100 15,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等に よる選別は厳しいものの、全体として持ち直 し傾向。 市域南端部の集落地域で利用状況に変化はな い。新規流入が少なく需給は軟調で下落傾向 に推移した。 方位は南東向きで市場競争力は優る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％