別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 磐田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋   TEL.

鑑定評価額 7,770,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市富丘字原新田８０２番３外 ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多く見ら れる住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 磐田 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 磐田駅北方 3.0km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の宅地供給が多い住宅地域で所々分譲開発による住宅地がみられる。やや小口の住宅地が多く、配置は雑然 としているが、手頃な地価水準から需給は概ね堅調で、地価は横這い傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は磐田市郊外の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外からの転入も見られる 。地盤の強固な台地上に形成された市街地近郊の住宅地域は人気が高く、生活利便性が良好で住環境も良好なことから 新型コロナウイルス感染症の影響は少なく需給は堅調。中心となる価格帯は土地のみの場合７００～１７００万円程度 、建売住宅の場合２２００～２８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする住宅地域で、共同住宅も介在するものの賃貸経営には一定の土地面積を要す る地域で、価格形成においては収益性よりも居住の快適性等が重視されている。周辺では比較的多数の取引事例が確認 され、信頼性の高い取引事例が収集選択できた。よって最近の市況動向を考慮の上、代表標準地との検討結果に留意し 、実証的な比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [152.6] [100.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束傾向から市街地近郊の市況は 改善、南端沿岸部は依然弱含みで、水害等に よる選別は厳しいものの、全体として持ち直 し傾向。 やや小口の宅地が多く、住宅は増加傾向にあ る。一方では供給が多く、需給は横這いで安 定的に推移した。 方位は北東向きで市場競争力は普通。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％