別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 磐田 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -4 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 9,880,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市豊島字雲雀１４９４番６ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる新興 住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 磐田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ磐田駅南西方 2.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域として、今後も安定した住環境が維持されるものと予測する。ＪＲ東海道本線以南 で需要はやや弱いが、利便施設への接近性に優れ、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線以南から国道１５０号以北にかけての住宅地域。需要者は市内に居住する一次取得者を中 心とし、他市町からの転入は比較的少ない地域である。磐田駅北部の台地上の住宅地域と比較し選好性に劣るが、利便 性、居住環境に優れることから、地価は安定的に推移しつつある。土地は総額で９００万円～１，２００万円程度、新 築の戸建物件は２，４００万円～２，９００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心にアパート等も一部に見られるが、画地規模、街路条件等から収益物件の想定は困難であると判断し、 収益還元法は非適用とした。自用の取引が中心で、居住の快適性が重視される地域である。よって、市場分析の結果、 不動産市場に実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [105.0] 100 [130.1] [100.0] 100 51,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は利便性、居住環境、被災リスクに より２極化傾向が見られる。コロナ禍による 不動産市場への影響は緩和傾向にある。 区画整然とした住宅地域で格別の変動はない が、駅北部に比べ需要はやや劣るが、利便性 に優れ、地価は安定的に推移しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +23.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％