別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 磐田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   磐田 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　河原崎　誠   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 磐田市二之宮字中小路１４１９番１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に工場 等が混在する既成住 宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 磐田 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄り駅近くの住宅地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 磐田駅南東方 530m 法令 規制 １住居 (60,160) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 現在地域内に特別な変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。駅、利便施設への接近性は優れ、駅 北側地区に比べ需要は劣るが、需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ磐田駅・豊田町駅を中心とする住宅地域一円。市場参加者は市内在住の一次取得者層が中心で、市外 からの転入も見られる。街路条件が劣るエリアや河川近くの地盤軟弱エリアが多いため、道路事情が良く地盤も固い郊 外高台の住宅地域と比較すると需要は劣るが、利便性に優れることから、地価は安定的に推移している。中心となる価 格帯は、土地のみの場合１０００～１６００万円程度、建売住宅の場合２２００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し、類似の事例から試算した比準価格の精度は高い。一方周辺に はアパート等も見られるが、画地規模、街路条件等から収益物件の想定は困難であると判断し、収益還元法は非適用と した。したがって本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　磐田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [148.8] [105.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地需要は利便性、居住環境、被災リスクに より２極化傾向が見られる。コロナ禍による 不動産市場への影響は緩和傾向にある。 用途の混在、街路条件が劣るが、駅・利便施 設への接近性が優れ需要は堅調で、地価水準 は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％