別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-6 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市原田字柳田３２０番３外 ②地積 　(㎡) 2,994   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1.5:1 倉庫 Ｓ1 製紙工場、倉庫のほ かに住宅も混在する 工業地域 西7m市道 水道、ガス、下水 吉原 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 吉原駅北方 3.2km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地域要因に特筆すべき変動は無く、当分の間は現状同様の工業地域として推移すると予測する。街路条件 、立地条件にやや劣り地価は若干の下落～概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県東部の工業地域であり、主として富士市内の工業地域及び住工混在地域等一円。需要者は地元中小事業 者が中心である。中小工場や倉庫、事業所等が主体であるが、低層住宅も一定割合で混在しており、立地条件或いは街 路条件は事業用地として選好性にやや劣る点は否めない。需要の中心となる価格帯については、用途混在の程度や転用 の可否、画地規模や取引当事者の属性等によりばらつきが大きく、一様で無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用不動産が大半を占める近隣地域の地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、類似の取引事例か ら試算した実証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域においては、市場性や希少性に着目した取引 が大半を占めることから、上記求めた比準価格は規範性が高いと思料する。以上、本件では、市場性を反映した比準価 格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の生産活動は回復基調にあり県東部の工 業地需要は比較的堅調であるが、原材料や人 件費の上昇懸念等から先行きは見通しづらい 状況である。 住宅地域に近接し、主要道路は生活道路とし ての側面も窺える。市内における工業地需要 は安定的であるが、立地条件による選別化が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％