鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -530	富士市		更地	（　）	ほぼ台形	北5m市道、南5m、二方路		工業高度2種最高31m 特別用途地区 (70,200)
b	５Ｋ静岡第２ -746	富士市		底地	（　）	台形	北西7m県道、南西6m、二方路		工業 (70,200)
c	５Ｋ静岡第２ -753	富士市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、北西8m、角地		工業高度2種最高31m (70,200)
d	５Ｋ静岡第２ -754	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西5m、角地		工業高度2種最高31m (70,200)
e	５Ｋ静岡第２ -547	富士市		更地	（　）	長方形	北4.5m市道、中間画地		工専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,874	100 [ 80.9]	51,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,800
b	(　 36,100) 60,166	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	65,774	100 [ 107.7]	61,071		61,100
c	(　 ) 44,610	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	48,929	100 [ 91.9]	53,242		53,200
d	(　 ) 28,771	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 78.8]	36,402	100 [ 71.9]	50,629		50,600
e	(　 ) 40,770	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	40,770	100 [ 69.3]	58,831		58,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

富士 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,195,732	2,300,000	6,895,732	5,133,600	1,762,132	（　0.9734） 1,715,259	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,005,286 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫		Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,782 ㎡	47.2 m x 35.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	840	840,000	3.0	2,520,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		840,000		2,520,000
								0

⑨年額支払賃料	840,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,080,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,080,000 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,172,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,520,000 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,932 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,195,732 円　　　　（　 5,160 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-41	911 ( 892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	957	対象基準階の　月額実質賃料　　 842 円/㎡　月額支払賃料（　 840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-73	861 ( 859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	331,200 円	82,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	302,400 円	10,080,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 797,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 703,800 円	82,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,300,000 円　（　　　　　　 1,291 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 82,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0676 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,133,600 円（　　　　　 2,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,195,732 円
②総費用	2,300,000 円
③純収益　①－②	6,895,732 円
④建物等に帰属する純収益	5,133,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,762,132 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,715,259 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 963 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,005,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
富士 9-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 9-5

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　興津　康博

TEL.

鑑定評価額

95,500,000 円

１㎡当たりの価格

53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	43,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市荒田島町３６９６番３｢荒田島町１１－２４｣				②地積　(㎡)	1,782 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度2種最高31m
	台形 1.5:1	倉庫Ｓ3	倉庫、事務所、工場等が混在する流通業務地域	南東12m市道	水道、ガス	吉原 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、富士市市街地の工業地域に隣接する流通業務地域で、倉庫、事業所、パチンコ店等が見られるが、
格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、富士市を中心に富士宮市、沼津市、御殿場市等の県東部の工業地域一円。需要者の属性は、工場
、倉庫等の法人事業者が中心である。市場における需給動向は、面積が住宅地に比べ大きく取引総額が嵩むほか、コロ
ナ禍による先行き不透明感から、設備投資は抑制され土地需要は弱く取引件数は少ない。市場での中心となる価格帯は
、画地規模の大小や事業者の資金調達力、土地利用目的の如何によりまちまちであり、中心となる価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的の工場、倉庫の取引が一般的で、採用した取引事例は適切に補正、修正が行われ信頼性は高い。一方、工場、
倉庫等の賃貸物件の成約は少ないため賃料水準の把握は難しく、賃料中心に価格形成されるまでに至っておらず、収益
価格の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した実証的で
規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 9-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,800 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 72.2]

[100.0]
100

53,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年
齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰
等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市
況の回復は弱い。

工業地域に隣接する流通業務地域で、倉庫、
事業所、パチンコ店等が見られ、用途多様性
に優位性があるが、周辺の地価下落の影響に
より地価弱含み。

個別的要因の格別な変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 9-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -753	富士市		更地	（　）	不整形	南西12m市道、北西8m、角地		工業高度2種最高31m (70,200)
b	５Ｋ静岡第２ -1077	富士市		更地	（　）	長方形	西10m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	５Ｋ静岡第２ -903	富士市		更地	（　）	不整形	東6m市道、南西5m、西2m、三方路		工業高度2種最高31m (70,200)
d	５Ｋ静岡第２ -1030	富士市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西11m、角地		工専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,610	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	55,045	100 [ 100.0]	55,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,000
b	(　 ) 36,873	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	49,164	100 [ 94.0]	52,302		52,300
c	(　 ) 43,689	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	44,725	100 [ 89.2]	50,140		50,100
d	(　 ) 56,099	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	54,999	100 [ 85.4]	64,402		64,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,600 円／㎡]

富士 9-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の工業地のため再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,964,756	2,294,280	6,670,476	5,133,600	1,536,876	（　0.9734） 1,495,995	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	30,530,510 円　　　　（　 17,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 9-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	1,000.00	Ｓ1	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度2種最高31m	60 ％	200 ％	200 ％	1,782 ㎡	47.2 m x 35.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益用としては、倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	倉庫	1,000.00	100.0	1,000.00	828	828,000	3.0	2,484,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,000.00	100.0	1,000.00		828,000		2,484,000
								0

⑨年額支払賃料	828,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,936,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,936,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 993,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,942,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,484,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,356 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,964,756 円　　　　（　 5,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-48	643 ( 642)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	864	対象基準階の　月額実質賃料　　 830 円/㎡　月額支払賃料（　 828 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-51	580 ( 579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 9-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	331,200 円	82,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	298,080 円	9,936,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 795,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 703,800 円	82,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,800 円	82,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,294,280 円　（　　　　　　 1,287 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,800,000 円	設計監理料率　 82,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0676 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,133,600 円（　　　　　 2,881 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,964,756 円
②総費用	2,294,280 円
③純収益　①－②	6,670,476 円
④建物等に帰属する純収益	5,133,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,536,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,495,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,530,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,100 円／㎡）