別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字山道下２５９番６外 ②地積 　(㎡) 1,234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 2:1 工場 中小規模の工場、住 宅等が混在する工業 地域 南4.5m市道 水道、下水 富士 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 富士駅北西方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には住宅もみられる内陸部に位置する工業地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現 状を維持すると予測する。沿岸部から内陸部への移転需要はあるが、目立った動きには至っていない。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士市を中心に隣接市を含む岳南地区の工業地域一円である。需要者は同一需給圏内の中小規模の製造 業の事業者等が中心である。旧来の中小工場が立地している範囲が狭い工業地域で、周辺は小学校や店舗も立地し生活 利便性も相応のものがあるので、住宅地化の進行も見られる。内陸部の工業地に対する潜在的需要はあるが工業地とし ては街路条件が劣り、価格は僅かに弱含み傾向にある。工業地取引の中心価格帯は規模や立地条件により幅が広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域における土地取引の目的は殆どが自用の工場、倉庫等の建築であり、工場、倉庫等の賃貸需要は弱く、賃貸市 場は未成熟であることから、収益還元法は適用しなかった。工業地域の土地取引は極めて少ないため、広域的な観点か ら取引事例を収集し比準価格を試算した。本件では、需給動向の検討を踏まえ、代表標準地との均衡を考慮し、市場性 を反映した実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [105.7] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県の景気は供給面の制約等により伸び悩み、 生産は弱めの動きとなっている。中小企業は 設備投資には慎重な姿勢を継続している。 周辺には住宅が多くみられ、街路条件が劣る 工業地域で、内陸部の工業地の潜在的需要は あるが、価格水準は僅かに弱含み傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.6 交通・接近　　　  -2.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％