別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 9-3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 57,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市島田町２丁目１７８番１外 ②地積 　(㎡) 1,319   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 流通関連の倉庫、工 場等が多い工業地域 北16m市道 水道 吉原 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 吉原駅北西方 2.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場等が建ち並ぶ工業地域で、中小企業の設備投資意欲は低調ではあるが、流通拠点目的での取得の動きも あり、当面は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市及び富士宮市を中心に県東部、中部の工業地域一円である。需要者の中心は製造業又は倉庫業を営 む地元、全国的な企業である。近隣地域は国道１号、１３９号や港湾への接近性に優れるが、高速道路ＩＣ周辺や高台 には競合する物件がある。また、製造業の設備投資意欲も旺盛ではなものの流通拠点としての注目され需要は高まりつ つある。取引の中心となる価格帯は、画地規模に応じて幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、賃貸市場が未成熟につき、経済合理性のある不動産賃貸業は想 定しにくいため収益還元法は適用しなかった。費用性、生産の効率性を指標として、同一需給圏内の類似地域における 実証的な規範性の高い取引事例が得られた。以上より比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 9-6                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活様式の変化により、物流施設用地への需 要増加は市内でもみられる。その他の従来の 工場用地域については需要はやや弱い。 工場、物流施設等では、高速道路ＩＣ周辺に 立地する物件を選好する動きが見られ、ＩＣ への接続に優れる当該地域でも同様の動きが 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％