鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -516	富士市		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		２住居特別用途地区高度地区 (60,200)
b	５Ｋ静岡第２ -738	富士市		建付地	（　）	不整形	南西20m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	５Ｋ静岡第２ -135	富士市		更地	（　）	不整形	南西16m市道、中間画地		１住居高度1種最高20m (60,200)
d	５Ｋ静岡第２ -910	富士市		更地	（　）	不整形	南15m市道、西4m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,956	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,956	100 [ 130.2]	60,642	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,600
b	(　 ) 44,553	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	58,681	100 [ 98.0]	59,879		59,900
c	(　 ) 39,157	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 52.0]	75,227	100 [ 123.1]	61,110		61,100
d	(　 ) 51,388	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 61.7]	83,287	100 [ 134.3]	62,016		62,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -48.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -38.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,900 円／㎡]

富士 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,612,870	2,246,109	9,366,761	8,448,000	918,761	（　0.9737） 894,598	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	18,637,458 円　　　　（　 20,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	907 ㎡	33.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗フロア貸し、２階：２ＬＤＫタイプ、平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,876	619,080	6.0	3,714,480
							0.0	0
2～ 2	居宅	330.00	100.0	330.00	1,300	429,000	2.0	858,000
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,048,080		4,572,480
								0

⑨年額支払賃料	1,048,080 円　×　12ヶ月　＝　 12,576,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,576,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,006,157 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,570,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,572,480 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,612,870 円　　　　（　 12,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-68	2,089 ( 2,083)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,899	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,885 円/㎡　月額支払賃料（　 1,876 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-72	2,245 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,871
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	480,000 円	120,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	377,309 円	12,576,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,020,000 円	120,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	120,000 円	120,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,246,109 円　（　　　　　　 2,476 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	120,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,448,000 円（　　　　　 9,314 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,612,870 円
②総費用	2,246,109 円
③純収益　①－②	9,366,761 円
④建物等に帰属する純収益	8,448,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	918,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	894,598 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 986 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,637,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
富士 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-5

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　興津　康博

TEL.

鑑定評価額

55,300,000 円

１㎡当たりの価格

61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市宮島字柳之内６１０番３外				②地積　(㎡)	907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）高度1種最高20m (70,200)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅Ｓ2	店舗、営業所、倉庫等が混在する路線商業地域	北32m国道	水道	富士 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

国道１号富士由比バイパス沿
いにビジネスホテルが立地し
ている

街

路

３２ｍ国道

交通

施設

富士駅南東方

2.5km

法令

規制

準住居
(60,200)
高度1種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、事業所、大規模小売店、ファストフード店等が立地する国道１号バイパス沿いに形成された路線商
業地域で、近年ビジネスホテルも開業したことから、今後、徐々に商業利用が高まってゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、富士市及び富士宮市内の幹線道路沿い又は中心商業地域一帯。需要者の属性は、物品販売、飲食
業、各種サービス業等の法人又は個人事業者である。幹線道路沿いは量販店等の出店が見られる一方で、中心商店街は
空店舗が散見される。需給動向は一定の実需は認められるが、引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、５００㎡
前後で２５００万円～７０００万円程度であるが、規模の大小、利用形態、繁華性の程度等によりまちまちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、首都圏や中京圏へ連絡する国道１号バイパス沿いの地域で、ファーストフード店、ビジネスホテル等が立
地しているほか、店舗等の賃貸物件も見られるが、賃料中心に価格形成されるまでに至っていないことから、収益価格
の規範性は比準価格の規範性に比べ相対的に低い。従って、収益価格は参考に留め、市場性を反映した実証的で規範性
の高い比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえて適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,400 円／㎡

[ 99.2]
100

100
[100.0]

100
[105.3]

[100.0]
100

60,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の終息が見えない中、当市の生産年
齢人口減少等の構造的問題や原材料価格高騰
等のインフレ懸念も出てきたため、不動産市
況の回復は弱い。

物流倉庫、事業所、店舗等が立地する路線商
業地域で、周辺で土地区画整理事業が進捗し
、ビジネスホテルの進出もあり、地価は値頃
感から横這い。

個別的要因の格別な変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -624	富士宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m国道、西7.6m、二方路		近商土砂災害警戒区域 (70,200)
b	５Ｋ静岡第２ -645	富士市		更地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	５Ｋ静岡第２ -137	富士市		更地	（　）	台形	北10m市道、西4m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
d	５Ｋ静岡第２ -737	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		工業高度2種最高31m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,348	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.5]	57,368	100 [ 95.0]	60,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,400
b	(　 ) 51,653	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	64,373	100 [ 104.5]	61,601		61,600
c	(　 ) 67,122	100 [ 80.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	81,377	100 [ 130.7]	62,262		62,300
d	(　 ) 63,517	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,581	100 [ 96.0]	66,230		66,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -12.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +41.0
c	その他	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

富士 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価が把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,484,720	2,256,251	9,228,469	8,518,400	710,069	（　0.9737） 691,394	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	14,404,042 円　　　　（　 15,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	330.00	Ｓ2	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度1種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	907 ㎡	33.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益用としては、１階店舗フロアー貸し、２階住宅で２ＬＤＫ６戸、平均専有面積５５㎡／戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,841	607,530	6.0	3,645,180
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	330.00	100.0	330.00	1,300	429,000	2.0	858,000
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,036,530		4,503,180
								0

⑨年額支払賃料	1,036,530 円　×　12ヶ月　＝　 12,438,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,438,360 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 995,069 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,443,291 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,503,180 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,484,720 円　　　　（　 12,662 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-49	2,612 ( 2,528)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	1,898	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,841 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-74	2,093 ( 2,089)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [129.0]	100 [100.0]	1,797
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	484,000 円	121,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	373,151 円	12,438,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,256,251 円　（　　　　　　 2,488 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,518,400 円（　　　　　 9,392 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,484,720 円
②総費用	2,256,251 円
③純収益　①－②	9,228,469 円
④建物等に帰属する純収益	8,518,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	710,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	691,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,404,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,900 円／㎡）