鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -502	富士市		更地	（　）	不整形	西8m市道、北東5m、二方路		近商 (90,300)
b	５Ｋ静岡第２ -1062	富士市		更地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	５Ｋ静岡第２ -152	富士市		底地	（　）	台形	南東4m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	５Ｋ静岡第２ -741	富士市		底地	（　）	ほぼ正方形	東23m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	101,839	100 [ 96.8]	105,206	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 68,443	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	74,603	100 [ 78.3]	95,278		95,300
c	(　 78,003) 97,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,724	100 [ 90.6]	106,759		107,000
d	(　 87,971) 97,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	108,606	100 [ 125.8]	86,332		86,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,300 円／㎡]

富士 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,235,599	921,235	3,314,364	3,047,360	267,004	（　0.9734） 259,902	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,304,122 円　　　　（　 37,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	141 ㎡	9.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、各階フロアー貸し

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	88.0	98.56	2,384	234,967	3.0	704,901
							0.0	0
2～ 2	事務所	112.00	90.0	100.80	1,550	156,240	3.0	468,720
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	89.0	199.36		391,207		1,173,621
								0

⑨年額支払賃料	391,207 円　×　12ヶ月　＝　 4,694,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,694,484 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,225,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,173,621 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,235,599 円　　　　（　 30,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-69	2,421 ( 2,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,390 円/㎡　月額支払賃料（　 2,384 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-74	2,093 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	171,200 円	42,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	140,835 円	4,694,484　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 363,800 円	42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,800 円	42,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 921,235 円　（　　　　　　 6,534 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,800,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,047,360 円（　　　　　 21,612 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,235,599 円
②総費用	921,235 円
③純収益　①－②	3,314,364 円
④建物等に帰属する純収益	3,047,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,004 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,304,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出
富士 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-3

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　久保　知則

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

95,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市水戸島元町３３番｢水戸島元町３－１６｣				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ3	小規模の小売店舗等が多い駅裏の商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	富士 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

富士駅南西方

230m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

富士駅前の商業地域であるが、商業地としての需要は限定されている。今後も現状程度で推移するものの、地価
は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は富士市内の商業地域。需要者は同一需給圏内の法人、個人事業者が中心である。富士駅前に小売店
舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、コロナ渦の影響により閉店も増加し、繁華性が低下した状態が続いている。また、
顧客は路線商業施設、大型店舗に流出する等、商業地としての需要は弱い状態が続いている。商業地の取引自体が少な
く、取引される規模や価格帯は様々であるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

富士市内の商業地の取引事例を採用し、適切に比準を行っており、地域要因格差も適正な範囲内であることから規範性
の高い比準価格が求められている。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算
された。以上から、市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,200 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 98.8]

[100.0]
100

94,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の商業地域に対する需要は全般的に弱い
傾向が続いているが、郊外路線商業地域につ
いては需要が回復傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。路線商業施設
、大型店舗等に顧客が流出し、商業地として
の需要は限定されている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -144	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,150)
b	５Ｋ静岡第２ -145	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	５Ｋ静岡第２ -911	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西6m、角地		近商 (90,200)
d	５Ｋ静岡第２ -751	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m国道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,683	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,320	100 [ 76.0]	95,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,200
b	(　 ) 97,490	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	102,416	100 [ 85.1]	120,348		120,000
c	(　 ) 80,841	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	82,575	100 [ 88.0]	93,835		93,800
d	(　 96,800) 96,800	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	101,181	100 [ 103.5]	97,759		97,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,500 円／㎡]

富士 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,245,976	881,528	3,364,448	3,090,080	274,368	（　0.9734） 267,070	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,450,408 円　　　　（　 38,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	112.00	Ｓ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	141 ㎡	9.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロア貸し）、２階は事務所（フロア貸し）を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	112.00	88.0	98.56	2,350	231,616	3.0	694,848
							0.0	0
2～ 2	事務所	112.00	90.0	100.80	1,550	156,240	3.0	468,720
							0.0	0
～

～

～

計		224.00	89.0	199.36		387,856		1,163,568
								0

⑨年額支払賃料	387,856 円　×　12ヶ月　＝　 4,654,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,654,272 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,884 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,235,388 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,163,568 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,588 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,245,976 円　　　　（　 30,113 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-75	2,501 ( 2,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,356 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-60	1,985 ( 1,980)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,600 円	43,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	139,628 円	4,654,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,900 円	43,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,400 円	43,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 881,528 円　（　　　　　　 6,252 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,400,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,090,080 円（　　　　　 21,915 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,245,976 円
②総費用	881,528 円
③純収益　①－②	3,364,448 円
④建物等に帰属する純収益	3,090,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	274,368 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	267,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,450,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,700 円／㎡）