鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -914	富士市		建付地	（　）	ほぼ整形	南7.5m市道、東4m、西4m、三方路		１住居高度1種最高20m (70,200)
b	５Ｋ静岡第２ -552	富士市		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	５Ｋ静岡第２ -505	富士市		更地	（　）	ほぼ正方形	北14m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	５Ｋ静岡第２ -528	富士市		更地	（　）	不整形	南西18m国道、南東4m、角地		準住居高度1種最高20m (70,200)
e	５Ｋ静岡第２ -144	富士市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東9m県道、中間画地		１中専高度1種最高20m (60,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,152	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.8]	73,676	100 [ 87.6]	84,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,100
b	(　 ) 78,528	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,757	100 [ 90.8]	84,534		84,500
c	(　 ) 70,503	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	78,102	100 [ 94.6]	82,560		82,600
d	(　 ) 91,046	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	90,317	100 [ 104.5]	86,428		86,400
e	(　 ) 72,683	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,320	100 [ 84.9]	85,183		85,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,500 円／㎡]

富士 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,691,840	2,670,911	11,020,929	10,348,800	672,129	（　0.9482） 637,313	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	13,277,354 円　　　　（　 29,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	454 ㎡	21.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～４階専有面積各４５㎡２ＬＤＫ各階４戸

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	88.0	176.00	2,263	398,288	3.0	1,194,864
							0.0	0
2～ 4	居宅	200.00	88.0	176.00	1,590	279,840	2.0	559,680
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	88.0	704.00		1,237,808		2,873,904
								0

⑨年額支払賃料	1,237,808 円　×　12ヶ月　＝　 14,853,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,853,696 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,188,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,665,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,873,904 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,691,840 円　　　　（　 30,158 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-62	1,552 ( 1,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,269 円/㎡　月額支払賃料（　 2,263 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-72	2,245 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,268
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	445,611 円	14,853,696　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,670,911 円　（　　　　　　 5,883 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,348,800 円（　　　　　 22,795 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,691,840 円
②総費用	2,670,911 円
③純収益　①－②	11,020,929 円
④建物等に帰属する純収益	10,348,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,129 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,277,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
富士 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士 5-2

静岡県

静岡第２

氏名

不動産鑑定士　細川　和輝

TEL.

鑑定評価額

38,500,000 円

１㎡当たりの価格

84,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	68,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士市南町５１番１０外｢南町１－２０｣				②地積　(㎡)	454 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ2	低層の事務所のほか店舗等が見られる商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	吉原 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

吉原駅北西方

2.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

事務所や住宅も見られる商業地域であり、格別の変動要因がないことから当分の間は現状を維持すると予測する
。地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は富士市及びその周辺市の旧市街地等の既成商業地域一円である。中心となる需要者は地元法人や個
人等である。当該地域は駅や商店街に近い既成商業地域で事務所や住宅も見られる。街路条件等は良好なものの、幹線
道路沿いの大型店舗等に顧客が流れているため繁華性がやや劣る。商業地への需要は強くなく、土地取引件数は少ない
。画地規模によって成約価格も様々であり中心となる価格水準を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸店舗も見られるが繁華性が低く賃貸需要は弱い。また、近隣地域は自用目的の事務所や住居等が中心で土
地価格と賃料との間の相関関係は低く、収益還元法は低位に求められた。当該地域では前記の通り自用目的での取引が
多く、市場での取引水準が重視され価格が形成されていることから、収益価格は参考に富士市内の商業地の市場動向等
を考慮し、実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格等との均衡にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,200 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[110.8]

[100.0]
100

84,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍によるテナント需要等の低迷により
、中心部の歓楽街等と郊外の路線商業地域に
おける収益性に二極化が生じている。

歓楽街や駅周辺の店舗等はテナント退去への
懸念が高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.2
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５Ｋ静岡第２ -640	富士市		建付地	（　）	不整形	東8m市道、南6m、西6m、三方路		近商 (90,300)
b	５Ｋ静岡第２ -942	富士市		更地	（　）	長方形	西11.8m市道、中間画地		近商 (80,300)
c	５Ｋ静岡第２ -514	富士市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		商業 (100,360)
d	５Ｋ静岡第２ -505	富士市		更地	（　）	ほぼ正方形	北14m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,617	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	82,617	100 [ 98.8]	83,620	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	83,600
b	(　 ) 71,278	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	83,521	100 [ 97.9]	85,313		85,300
c	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	114,286	100 [ 124.3]	91,944		91,900
d	(　 ) 70,503	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	78,102	100 [ 95.0]	82,213		82,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,700 円／㎡]

富士 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,065,725	3,075,776	10,989,949	10,489,600	500,349	（　0.9482） 474,431	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	9,883,979 円　　　　（　 21,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	454 ㎡	21.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～４階平均専有面積４５㎡の住戸が４戸ずつ、２ＬＤＫタイプ

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	88.0	176.00	2,386	419,936	3.0	1,259,808
							0.0	0
2～ 4	居宅	200.00	88.0	176.00	1,613	283,888	2.0	567,776
							0.0	0
～

～

～

計		800.00	88.0	704.00		1,271,600		2,963,136
								0

⑨年額支払賃料	1,271,600 円　×　12ヶ月　＝　 15,259,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 704.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,259,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,220,736 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,038,464 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,963,136 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,065,725 円　　　　（　 30,982 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	富士　　　　-71	2,020 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,392 円/㎡　月額支払賃料（　 2,386 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富士　　　　-72	2,245 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,339
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,000 円	149,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	457,776 円	15,259,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 457,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,075,776 円　（　　　　　　 6,775 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,489,600 円（　　　　　 23,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,065,725 円
②総費用	3,075,776 円
③純収益　①－②	10,989,949 円
④建物等に帰属する純収益	10,489,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,349 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	474,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,883,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,800 円／㎡）