別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -39 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市厚原字溝上６６０番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く農地 が見られる住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 富士 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士駅北方 4.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体として周辺に農地も見られる住宅地域で、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測する 。値頃感から需要は一定数見られるが、郊外部の立地で地価は若干の弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域であり、主として同市北部郊外の住宅地域一円。需要者は、市内に居住する３０～４ ０歳代前後の一次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も散見される。一般住宅の周辺に農地も混在し、住宅地域 としては未成熟な側面も窺えるが、高速道路ＩＣへの接近性が良好で需要は比較的安定している。需要の中心となる価 格帯は、土地で１，０００～１，５００万円程度、土地建物で２，５００～３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地については、その地域環境及び画地条件等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、類似の取引事例 から求めた実証的価格であり、市場性を反映し説得力がある。本件標準地は市場性に着目した取引が大半を占める住宅 地域に存することから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,900 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 67,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数 も減少傾向にある。市内の住宅地においては 比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推 移している。 高速道路ＩＣへのアクセスが良好で、値頃感 から一定の需要がある。周辺に宅地転用可能 な農地も散見され、供給圧力が相対的優位で 地価はやや軟調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％