別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -35 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 96,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市本市場字北古新田４４番１０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 幹線道路背後の住宅 地域 北東6m私道 水道、ガス、下水 富士 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 富士駅北方 1.3km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動はなく、当面は現状同様の住 宅地域として安定的に推移すると予測する。利便性は良好で、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市内の住宅地域であり、主として中心市街地及びその周辺等に展開する住宅地域一円。需要者は市内 に居住する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心であるが、圏外からの転入も見られる。市域中心部への接近性は 概ね良好で、利便施設、商業施設等の利用は容易であり、潜在需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は 、更地で１，２００～１，８００万円程度、土地建物総額で３，０００～４，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地の画地条件及び地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、類似の取引事例から試算した実 証的な価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は、一般住宅を主体とした住宅地域であり、市場性に着目 した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映した比準価 格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 97.9] [100.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数 も減少傾向にある。市内の住宅地においては 比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推 移している。 富士市中心部に近い利便な住宅地域である。 市内においては相対的に選好性が高く、近年 需給は概ね均衡しており、地価は安定的な推 移が窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％