別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -34 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市北松野字中野１６９番１１６ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 富士川 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 富士川駅北方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,100) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で近年は地域要因に格別の変動はなく、当面は現状程度の住環境を維持すると予測 する。開発後長期間が経過し、街並みからも経年が伺える住宅団地であり、地価は軟調を継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市及び隣接市等における郊外の住宅地域で、主として旧富士川町内の住宅地域一円。需要者は旧来か ら当該地域に居住する一次取得者層が大半を占める。場所により地縁性による市場限定も一部で認められ、当該地域に おける不動産の潜在需要は弱まる傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で５００～１，０００万円程度、土地 建物総額で２，０００～３，０００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存 する取引事例から求められた実証的価格で、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は居住の快適性及び市場性に着目 した取引が大半を占める住宅地域に存し、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、市場性を反映した上記比準価 格を概ね妥当と判断し、不動産業者意見及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数 も減少傾向にある。市内の住宅地においては 比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推 移している。 富士川かりがね橋の供用開始時期が近づいて おり、富士市の中心市街地方面とのアクセス 改善による需要増が期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　 -24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％