別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -32 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　村松　浩人   TEL.

鑑定評価額 6,800,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市中之郷字小池２６７４番１３外 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 北6m市道 水道 富士川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 富士川駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,100) 土砂災害警戒区域 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の分譲住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。当 地区は旧富士川町の区域であり、利便性が劣り需要が弱いことから、地価水準は下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富士市郊外及び旧庵原郡３町一円の住宅地域。需要者は旧富士川町に居住する３０～４０歳代の一次取 得者が中心となる。当地区は隣接する静岡市からの転入もみられず、利便性が劣ることから需要は弱く、地価の下落傾 向が続いている。取引の中心価格帯は、１５０～２００㎡程度で、土地で６００万～１，１００万円程度、新築戸建住 宅で２，０００万～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、画地規模が小さく建築費等の投資採算性の観点から共同住宅の想定が困難 であるため収益価格は試算しない。自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引により市場価格は決定されていることか ら、旧富士川町の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、実証性の高い比準価格を採用して、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [102.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減、高齢化率は上昇し生産年 齢人口は減少傾向にある。以前の工場地を中 心とした宅地供給の増大に対し宅地需要は引 き続き弱い。 地域の土地利用状況に特段の変動要因はない が、利便性の劣る郊外の住宅地域で、需要が 弱く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％