別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -30 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市入山瀬字狸久保８６６番３ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 北西5.5m市道 水道 入山瀬 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       315 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　５． ５ｍ市道 交通 施設 入山瀬駅北方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市北部郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士市内に居住する一次取得者とみられる。富士市 郊外の市街化調整区域で利便性に劣るため需要は低調で地価は下落傾向とみられる。取引の中心は土地９００万～１， ４００万円程度、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また市街化調整区域に指定され、賃貸市場が未成熟であって取引の大部分 は自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では比準価格を中心として代表標準地か らの検討も行って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,800 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [102.0] 100 [ 85.1] [100.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は減少傾向にあり高齢化率も上 昇していて地価は下落傾向にあるが新型コロ ナの影響は落着き下落幅は全体的に縮小して いる。 当地区は市内郊外の市街化調整区域内の住宅 地域で、利便性等が劣ることから需要が弱く 、地価の下落傾向が続いている。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％