別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -27 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 55,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市入山瀬字壱貫地６３６番３外 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 入山瀬 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 入山瀬駅北方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近年は地域要因に格別の変動は見られず、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。道路事情にや や劣る地域環境下にあって需要は軟調で、地価は若干の弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市、富士宮市等の市街地中心部から郊外に展開する住宅地域を内包する圏域。需要者は、当該地域に 居住する３０～４０歳代前後の一次取得者層が中心である。道路事情はやや劣るが、周辺幹線道路沿いには各種店舗が 出店する等、一定の利便性は担保されている。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００～１，５００万円程度、 新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度であるが、画地規模や建物仕様によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主体とした住宅地域であり、地域性等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は類似の取引 事例から求められた価格であり、市場性を反映し、説得力がある。本件標準地は、市場性に着目した取引が大半を占め る住宅地域に存することから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から、不動産業者意見及び代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,900 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [113.0] [100.0] 100 55,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数 も減少傾向にある。市内の住宅地においては 比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推 移している。 場所により道路事情が劣り、街路条件や画地 条件による選別化が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％