別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 富士 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -24 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市水戸島１丁目２６番７ ｢水戸島１－３－９｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富士 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 富士駅西方 750m 法令 規制 ２住居 (60,160) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は富士駅に近い一般住宅のほか、アパート等が混在する住宅地域で、今後もほぼ現状のまま推移してい くものと予測する。地価は利便性は良好であるが、環境・街路条件がやや劣ること等から下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士市の市街地から外郭部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住及び勤務する一次取得者 を中心とするが、一部は買い替え層も含まれる。富士駅に近く、利便性は良好であるが、住環境及び街路条件がやや劣 る近隣地域の地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で１０００万円～１４００万円、新築戸建で２３００ 万円～３３００万円。３５００万円を超えると需要は少なくなる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が１８０㎡前後の一般住宅のほか共同住宅等が混在する住宅地域で、自用目的の取引が殆どである。対象標準 地の規模が小さく、土地と建物トータルとしての経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はできな かった。取引は自己使用が中心と思われ、また快適性を重視する住宅地域であることもあり、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [116.2] [103.0] 100 83,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     83,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。全体の地価下落率 は前年からは縮小傾向にある。 近隣地域は駅に近い利便性が良好な住宅地域 であり、需要は比較的堅調である。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％