別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 富士 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士市松岡字四丁川原１６７６番８５外 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 富士 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 富士駅西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富士川を西方に控えた住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動はなく、当面は現状程度の住環境を維持すると 予測する。周辺地域では相対的に供給圧力が強い状態で地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として富士市内における標準的住宅地域一円。需要者は市内に居住或いは通勤する３０～４０歳代前後 の一次取得者層が中心と見られるが、圏外からの需要も散見される。利便性は概ね良好であるが富士川東側背後の住宅 地域で、近年は需要に対して供給が多く、地価は弱含む傾向が続いている。需要の中心は土地で１，０００～１，５０ ０万円、新築戸建で２，３００～３，０００万円程度と見られるが、画地規模や建物仕様によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地条件、地域環境等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の住宅地域等に存する取 引事例から求められた実証的な価格であり、市場性を反映し、説得力がある。近隣地域は、居住の快適性及び市場性に 着目した取引が大半を占める住宅地域であり、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、市場性を反映 した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [138.2] [100.0] 100 68,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士市の人口は微減傾向で新設住宅着工戸数 も減少傾向にある。市内の住宅地においては 比較的供給が盛んで全般的に地価は軟調に推 移している。 周辺には各種店舗が比較的充実し、利便性は 概ね良好な地域であるが背後に開発余剰地も 多く、新規供給が続き地価は軟調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％